Location Meublée (Non) Professionnelle (LMP/LMNP)



Principe de fonctionnement


L'investissement avec le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) s’applique pour la location de :
• résidences de tourisme
• résidences affaires
• résidences étudiantes
• résidences pour personnes âgées (médicalisées ou non)
• résidences pour personnes handicapées

En prenant le statut LMNP ou LMP (Location Meublée Professionnelle), vous allez bénéficier de réductions d'impôts interessantes.

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Conditions à respecter pour le statut LMNP


Une nouvelle réduction d’impôt pour l’investissement locatif en meublé non professionnel (LMNP) a été instituée pour les acquisitions réalisées à partir du 01.01.2009.
Cette réduction d’impôt concerne l’acquisition de logements compris dans des résidences avec services ou certaines structures spécialisées lorsque l’investisseur donne en location meublée non professionnelle le logement acquis pendant au moins 9 ans à l’exploitant de ces résidences.


Le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP) s’adresse à moi si
• je paye moins de 7000 euros d'impôts par an
• mes biens immobiliers ont moins de 15 ans
• je m'engage à louer pendant au moins 9 ans
• jusqu'à 23000 € de recettes annuelles, je peux rester en statut LMNP. A partir de ce seuil, je peux accéder au statut de LMP.

Avantages spécifiques à ce statut LMNP:

Nouvel amendement BOUVARD CENSI (dite aussi loi Bouvard Censi) : entre le 19/03/2009 et le 31/12/2010, le régime LMNP s’aligne, pour certains types d’investissements sur le régime fiscal de la loi Scellier, soit une réduction d’impôt de 25% du prix de revient du logement pour sa fraction inférieure à 300 000 €, répartie sur 9 années.
On parle alors de LMNP Scellier
A partir du 01/01/2011, le taux de réduction d'impôt passe à 18%. A partir du 01/01/2012, le taux est de 11%.

• Je peux imputer d'éventuels déficits sur les bénéfices de même nature et ce, pendant 10 ans.
• je bénéficie d'une réduction d'impôt forfaitaire de 5% sur le prix de revient du logement dans la limite de 25000 euros.

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Conditions à respecter pour le statut LMP


Le statut LMP s’adresse à moi si
• je suis pourvu d’un apport de départ
• j'ai une capacité d’épargne substantielle
• je m'inscris au registre du commerce et des sociétés
• je déclare les revenus de mon activité LMP au titre des BIC (bénéfices industriels ou commerciaux)

De plus, à compter de l'imposition des revenus 2009, je peux bénéficier du statut LMP à condition que mes recettes brutes tirées de la location meublée:
• soient > à 23 000 euros BIC ET
• soient supérieurs aux revenus du foyer fiscal
(donc si j'ai une autre activité professionnelle, c'est cette activité professionnelle LMP qui doit être la plus lucrative)

Depuis le 1er janvier 2009, pour être considéré comme un « micro-loueur » et être sous le statut micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) il ne faudra pas dépasser 32 000 euros de recettes locatives par an.
Je bénéficie d'un abattement de 50%.
Par exemple, si j'entre dans la catégorie des micro-loueurs et que je perçois 15 000 euros de loyer par an, je ne serai imposé que sur 7 500 euros. Cet abattement était encore plus avantageux avant 2009 mais reste encore très intéressant.

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Avantages


L’investissement en LMP permet de bénéficier des avantages suivants:

Effectuer une forte défiscalisation l’année de l’achat
Il vous est effectivement possible de déduire de votre revenu imposable les frais d’acquisition des immobilisations qui correspondent aux frais commerciaux et aux frais de notaire.

Obtenir des revenus sans imposition
Les amortissements de l’immeuble et des meubles ne peuvent contribuer à la création du déficit mais peuvent être cependant reportés. Ce report d’amortissement permettra l’annulation fiscale des loyers acquis après le crédit.

Ne pas payer d’impôt sur la plus value après 5 ans
Cet investissement a l’avantage d’intégrer les biens dans le régime des plus values professionnelles et non des particuliers, d’où une exonération des plus-values lors de la revente si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans contre 15 ans pour les particuliers et que le chiffre d'affaires de l'année est inférieur à 90 000 €. (Plus-value partiellement exonérée si le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000€ et plus-value entièrement imposable si le chiffre d’affaire est supérieur à 126 000 €).

La pérennité du paiement du loyer est garantie
L’investissement LMP vous assure une garantie de ressources grâce à un bail commercial de 9 à 11 ans, renouvelable.

Maîtriser l’ISF
Les parts de la société peuvent bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune lorsque le bien pourra être assimilé à un bien professionnel. Pour cela 4 conditions devront être remplies : le gérant exerce son activité professionnelle au sein même de la société, le gérant est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel, il réalise plus de 23 000 € de recettes et il retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’IR.

Récupérer la TVA sur votre investissement dès lors que certaines conditions sont remplies pour permettre la taxation de l’activité.

Bénéficier d’une couverture sociale et valider des trimestres pour la retraite

Conseil d'impotsmoinschers.com : Participez à un investissement sur le marché très porteur des EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). La demande locative est très forte dans ce domaine. Un gestionnaire de patrimoine pourra envisager avec vous ce type d'investissement.

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